Pravni savjeti

Poštovani klijenti!

U sljedećem tekstu, da bi vam olakšali kupnju ili prodaju nakretnina, odgovorili smo Vam na pitanja koja nam najčešće postavljate upravo Vi. Ukoliko Vaš interes nije obuhvaćen ni jednim od ovih pitanja ili Vam je potreban bilo kakav savjet ili pravno mišljenje prilikom kupoprodaje nekretnine možete nas kontaktirati putem e-maila.

1. Što su zemljišne knjige?
2. Što je to nekretnina?
3. Na koji način se određuje vrijednost nekretnina?
4. Tko može kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
5. Mogu li strani državljani kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
6. Tko sve može prodati nekretninu u Republici Hrvatskoj?
7. Koje su obveze kupca i prodavatelja u prometu nekretninama?
8. Koliko iznosi kapara koju kupac isplaćuje prodavatelju?
9. Gdje se ovjerava kupoprodajni ugovor i tko to čini?
10. Što je to tabularna izjava?
11. Tko i u kojem iznosu plaća porez na promet nekretninama?
12. Plaća li se porez na promet nekretninama kod zamjene nekretnina?
13. Koliko traje rok za prijavu i uplatu poreza na promet nekretninama?
14. Može li kupac zatražiti upis prava vlasništva i prije podmirenja poreza na promet nekretninama?
15. Kada i tko plaća porez na dodanu vrijednost prilikom kupnje nekretnine?
16. Podliježu li ugovorne strane još nekim porezima, osim porezu na promet nekretnina?
17. Na koji način se oporezuje najam nekretnina?
18. Koliko iznosi agencijska provizija?

1. Što su zemljišne knjige?
Zemljišne knjige su javne knjige o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet, te je iste ovlaštena razgledati i zatražiti zemljišno-knjižni izvadak bilo koja zainteresirana strana.

2. Što je to nekretnina?
Prema načelu jedinstva nekretnine, nekretnina je čestica zemljine površine zajedno sa svime što je s njom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje, što znači da kupnjom stana ujedno kupujete i idealni dio zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, odnosno ukoliko kupujete katastarsku česticu ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno neovisno o tome da li je izgrađeno prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove i zemljišne knjige.

3. Na koji način se određuje vrijednost nekretnina?
Prodajnu vrijednost nekretnine određuje prodavatelj, sukladno tržišnim kretanjima odnosno zakonu ponude i potražnje, tržišnu vrijednost nekretnine određuje porezna uprava prema svojim "tablicama", dok vrijednost nekretnine potrebitu za realizaciju bankovnog kredita određuju isključivo ovlašteni procjenitelji.

4. Tko može kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Ne postoje zapreke niti sankcije za kupnju nekretnine u Republici Hrvatskoj, no za upis u zemljišnu knjigu potrebito je uz kupoprodajni ugovor priložiti i dokaz hrvatskoga državljanstva.

5. Mogu li strani državljani kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Da, u kojem slučaju moraju zatražiti od Ministarstva vanjskih poslova suglasnost na ugovor kojim nekretninu kupuju, kako bi istu suglasnost priložili prijedlogu za upis prava vlasništva.
Predmetnu suglasnost, uz uvijet reciprociteta, Ministarstvo vanjskih poslova daje po prethodno ishodovanom odobrenju Ministarstva pravosuđa. U svakom slučaju, strancima stoje na raspolaganju i druge mogućnosti.

6. Tko sve može prodati nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Svaki vlasnik koji je svoje vlasništvo na nekretnini upisao u zemljišnu knjigu, kako bi isto mogao valjano prenijeti na kupca, no prodati nekretninu mogu i vanknjižni vlasnici, u kojem slučaju kupac stječe vanknjižno vlasništvo, a za valjani upis u zemljišnu knjigu na svoje ime, obvezan je dokazati pravni slijed.

7. Koje su obveze kupca i prodavatelja u prometu nekretninama?
Kupac je obvezan isplatiti prodavatelju cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, a prodavatelj je obvezan predati kupcu u posjed predmetnu nekretninu te dozvoliti na istoj prijenos prava vlasništva na ime kupca.

8. Koliko iznosi kapara koju kupac isplaćuje prodavatelju?
Prema dogovoru, najčešće 10% od ukupno ugovorene kupoprodajne cijene, sukladno zakonskom maksimumu.

9. Gdje se ovjerava kupoprodajni ugovor i tko to čini?
Potpis na kupoprodajnom ugovoru ovjerava samo prodavatelj i to u Republici Hrvatskoj kod javnog bilježnika, a u inozemstvu u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod notara u kojem slučaju je potrebito istu ovjeru apostilirati odnosno osnažiti pri nadležnom sudu.

10. Što je to tabularna izjava?
Izjava kojom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, slijedom čega istome dozvoljava zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora.

11. Tko i u kojem iznosu plaća porez na promet nekretninama? 
Kupac, i to u iznosu od 5% od tržišne vrijednosti nekretnine. Kupac koji rješava svoje stambeno pitanje na način i prema uvjetima iz Zakona o izmjenama i dopunama Zakonu o porezu na promet nekretninama oslobođen je plaćanja istog u cijelosti. Sve upute vezano uz navedeno oslobođenje, a zavisno o konkretnom slučaju kupac može u cijelosti dobiti od svojega posrednika.

12. Plaća li se porez na promet nekretninama kod zamjene nekretnina? 
Da, svaki stjecatelj nekretnine plaća porez na promet nekretninama u visini od 5% od tržišne vrijednosti nekretnine koju stječe, no i u ovome slučaju stjecatelj je od porezne uprave ovlašten zatražiti oslobođenje od plaćanja istog poreza ukoliko do zamjene dolazi radi stjecanja prava vlasništva na odgovarajućoj nekretnini.

13. Koliko traje rok za prijavu i uplatu poreza na promet nekretninama? 
Kupac je obvezan u roku od 30 dana prijaviti poreznoj ispostavi nastanak porezne obveze, a u roku od 15 dana od dana ispostave rješenja o plaćanju poreza, obvezan je isti i platiti.

14. Može li kupac zatražiti upis prava vlasništva i prije podmirenja poreza na promet nekretninama?
Da, ukinuta je obveza ishodovanja "zelenog pečata" pri nadležnoj poreznoj ispostavi.

15. Kada i tko plaća porez na dodanu vrijednost prilikom kupnje nekretnine? 
Obveznik plaćanja poreza na dodanu vrijednost prilikom kupnje novosagrađenih nekretnina je kupac, koji isti porez plaća uračunat u ukupno ugovorenu kupoprodajnu cijenu, u kojem slučaju nije obvezan platiti porez na promet nekretninama, u protivnom bi se radilo o dvostrukom oporezivanju. Na žalost, prema posebnom pravilniku porezne uprave, a protivno načelu jedinstva nekretnine, kupac plaća porez na promet zemljišta ispod i oko zgrade u kojoj se stan nalazi, u istoj stopi.

16. Podliježu li ugovorne strane još nekim porezima, osim porezu na promet nekretnina? 
Prodavatelj nekretnine podliježe plaćanju poreza na dohodak ukoliko otuđuje nekretninu prije isteka roka od tri godine od dana nabave iste, i to na razliku izmedu kupovne i prodajne cijene nekretnine, no iste se obveze može osloboditi.

17. Na koji način se oporezuje najam nekretnina? 
Kada fizicka osoba daje u najam nekretninu, poreznu osnovicu čini mjesečni iznos najamnine umanjen za paušalne troškove (30%). Ukoliko je tako dobivena osnovica manja od 2.400 kn mjesečno, oporezuje se po stopi poreza na dohodak od 20% plus prirez, a ukoliko je veća od navedenoga iznosa, po stopi od 35% plus prirez. Ukoliko nekretninu daje u najam pravna osoba pravnoj ili fizičkoj osobi, plaća 23% PDV-a, a umjesto poreza na dohodak plaća na kraju godine porez na dobit u visini 35% ukupno ostvarene dobiti. Kod najma soba i nusprostorija svi se porezi računaju na isti način, ali je porezna osnovica niža, budući da nastaje odbijanjem paušalnih troškova u visini od 50%.

18. Koliko iznosi agencijska provizija? 
Ugovorna strana koja zatraži posredovanje agencije za promet nekretninama istoj plaća posredničku proviziju u visini od 3% od ugovorene kupoprodajne cijene.

© 2016 IMMO NOVA - sva prava pridržana
Web by: NEON STUDIO Powered by: NEKRETNINE1.PRO